Documentación necesaria
La importancia del negocio jurídico de compraventa de un bien inmueble se pone muy especialmente de manifiesto en la amplitud de la información exigida, como vemos a continuación:
El vendedor (o vendedores) deben aportar:
- DNI en vigor de los firmantes.
- Si alguna parte interviene por poderes de otra, la copia autorizada del poder correspondiente (no basta una fotocopia, ni siquiera un testimonio notarial de un poder).
- El título de propiedad del bien inmueble a transmitir.
- El recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) del bien.
- El certificado de estar al corriente de cuotas y derramas de la comunidad de propietarios (lo expide el administrador de la finca, y si no lo hay, el Presidente de la Comunidad). Si el bien inmueble en cuestión no pertenece a una comunidad de propietarios, obviamente no se aplica este certificado.
- El certificado de eficiencia energética.
- Normalmente, los vendedores aportarán las llaves a la firma como forma de transmisión de la posesión.
En algunos casos, la parte compradora puede exonerar de alguno de los documentos anteriores.
El comprador o compradores deben aportar:
- DNI en vigor de los firmantes.
- Si algún sujeto interviene por poderes, la copia autorizada del poder correspondiente.
- Los medios de pago, que deben ser obligatoriamente referidos en la escritura pública de compraventa, indicando cuenta corriente de origen de los fondos.
El comprador puede ser una sola persona o varias, incluso más de dos. Muy frecuentemente, se trata de un matrimonio. En este caso, pueden comprar en régimen de comunidad de gananciales o en régimen de separación de bienes (comunidad de bienes ordinaria), según estén acogidos a uno u otro sistema económico-matrimonial. Los solteros y divorciados y las parejas de hecho compran siempre en comunidad ordinaria de bienes (conocida como “proindiviso”), pudiendo ser distintos los porcentajes a adquirir. Una persona puede comprar un 40% y otra, un 60%, por ejemplo.
¿Qué es una Compraventa?
La compraventa es el contrato por el cual una o varias personas (vendedores) transmiten su derecho de propiedad sobre una cosa a otra u otras personas (compradores), que lo adquieren, a cambio de un precio, pagado en el momento o aplazado.
La compraventa transmite la propiedad de vendedor a comprador.
En general, podemos referirnos a cualquier compraventa de bienes inmuebles, sean rústicos o urbanos, y dentro de éstos, puede tratarse de una vivienda, un local de negocio, un trastero o una plaza de garaje, y dentro de las viviendas, puede tratarse de un piso, de un pareado, de un adosado o de un chalet.
Las viviendas en cuestión pueden destinarse a primera vivienda o a destino vacacional (playa, montaña, etc.).
Requisitos
El Código Civil exige para la compraventa de bienes inmuebles la escritura pública, aunque no como requisito esencial intrínseco, pero sí imprescindible para acceder al Registro de la Propiedad y tener el titular de un bien inmueble protegido su derecho frente a terceros.
Por ello, la escritura pública o notarial de compraventa de cualquier bien inmueble es, posiblemente, el contrato más frecuente y más importante que se formaliza ante Notario. El Notario cumple asimismo un importantísimo papel de seguridad jurídica, de garantía y de comprobación, así como de asesoramiento a las partes, en especial a los particulares.
El comprador necesita plena seguridad de que la propiedad de lo adquirido no se va a poner en duda posteriormente. El vendedor necesita la seguridad del precio recibido.
Ciertamente, otras personas intervienen en la negociación, mediación y firma de una escritura pública de compraventa, como los agentes de la propiedad inmobiliaria (APIs), que median entre las partes, o los abogados, que asesoran a las partes que se lo solicitan, pero sus intervenciones, útiles, no sustituyen al asesoramiento notarial, que debe necesariamente ser imparcial, es decir, para las dos partes intervinientes en el contrato.
El sistema de compraventa de bienes inmuebles en España parte de la colaboración entre Registro de la Propiedad (que acredita quien es registralmente el titular anterior y las cargas que el piso tuviera) y el Notario interviniente. Antes de la firma de la compraventa, el Notario comprueba la titularidad del transmitente y las posibles cargas del inmueble (hipotecas, embargos, etc.) Después de la firma de la compraventa, el Notario remite información de la operación al Registro o incluso envía directamente la denominada “copia telemática”.
Las partes tienen siempre derecho de elegir al Notario. Por ejemplo, si interviene una entidad de crédito financiando la compra, ésta no puede obligar a comprador y vendedor a firmar en una Notaría determinada. Si las dos partes quieren elegir Notario, corresponde el derecho a quien pague la mayor parte de los honorarios notariales.
